Cuando un desarrollador inmobiliario presenta ante su comité de créditos corporativos un proyecto para la obtención de una línea de financiamiento promotor, las asunciones presentadas sobre la velocidad de venta (absorción) y los precios son, naturalmente, optimistas. La pregunta subyacente para los analistas de banca de inversión y corporativa es: ¿Cuán realista es el 'take-up rate' proyectado en relación a lo que dicta el mercado actual?
Revisando el histórico de ventas y rotación
El mayor riesgo en el financiamiento a promotoras es la paralización de la venta y, por lo tanto, la demora prolongada en el repago de los tramos liberados. Monitorear el estado de obra y los flujos reportados a veces tiene limitaciones. Evaluar ex ante el flujo futuro utilizando métricas competitivas locales es crítico.
- Competencia directa: No solo mirar proyectos pasados del mismo desarrollador, sino entender el stock disponible a nivel de manzana y corredor (Lima Top, en específico para este análisis) que competirá con el producto evaluado.
- Velocidad de ventas real: El censo valida mes a mes y trimestre a trimestre el ritmo de absorción de cada tipología. Se sabe no solo cuánto absorbió San Isidro o Miraflores, sino con precisión si se mueven más los departamentos de 2 ambientes versus los dúplex grandes.
El modelo analítico PME CAPECO
Banca Empresa y sus áreas de riesgo corporativo pueden utilizar nuestros tableros directos en Power BI que ya agregan capas cruzadas para visualizar de inmediato el grado de saturación por cada nodo. Antes de aprobar el financiamiento, evalúe la viabilidad en un mercado ya provisto del mismo producto habitacional.
Nuestro equipo de Analistas PME acompaña la implementación de nuestras métricas a sus algoritmos de validación de proyectos corporativos.
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Valide ex ante si el proyecto del desarrollador es competitivo en el mercado presente.